La sentenza n. 1955/2024 della Corte di cassazione precisa il comportamento che devono tenere i Comuni ed i contribuenti riguardo alla riduzione del 50% della base imponibile per gli edifici nuovi per i quali non sia stato ancora emesso il certificato di abitabilità.

L’art. 1, comma 747, lettera b), della legge n. 160/2019 dispone che la base imponibile IMU sia ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili. Ai fini dell’applicazione della riduzione, lo stesso comma 747 precisa che il Comune possa disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.

Il comma 747 ripropone sostanzialmente quanto già previsto nelle precedenti discipline di ICI ed IMU per i fabbricati inagibili/inabitabili.

La citata sentenza n. 1955/2024 della Corte di cassazione conferma una considerazione che discende direttamente dalla lettura della norma. Il degrado che comporta la inagibilità/inabitabilità dell’immobile deve essere sopravvenuto: devono essere venute a mancare, quando una volta invece erano presenti, le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici e degli impianti interni.
Non è pertanto possibile riconoscere la riduzione di cui all’art. 1, comma 747, lettera b), della legge n. 160/2019 agli edifici nuovi per i quali non sia stato ancora emesso il certificato di abitabilità.

L’art. 1, comma 741, lettera a), della legge n. 160/2019 ha modificato la definizione di area pertinenziale di un fabbricato: l’area è considerata pertinenziale di un fabbricato (e dunque già tassata tramite la rendita catastale del fabbricato principale) qualora:

- sia pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, nonché
- sia accatastata unitariamente al fabbricato.

Per quanto attiene alla necessità di accatastamento unitario, si deve intendere che il fabbricato e l’area debbano essere sullo stesso mappale, ovvero il mappale dell’area debba essere graffato catastalmente al mappale del fabbricato.

Vediamo adesso che cosa si intende per pertinenza a fini urbanistici (differente dalla pertinenza civilistica di cui agli artt. 817, 818 e 819 c.c., laddove il concetto di pertinenza a fini urbanistici è più stringente rispetto al concetto civilistico di pertinenza).

Come indicato dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 5180 del 10/11/2017, si può ritenere un immobile come pertinenza urbanistica di un altro immobile quando l’immobile pertinenziale:

- sia preordinato a una esigenza oggettiva dell’immobile principale e inserito funzionalmente al servizio dell’immobile principale stesso;
- non presenti un autonomo valore di mercato;
- non possa incidere sul carico urbanistico con la generazione di nuovo volume.

Ancora, nella citata sentenza n. 5180 il Consiglio di Stato precisa che la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto all’immobile principale (per esempio, piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici, ecc.), ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’immobile principale e non siano coessenziali all’immobile principale stesso, non essendo possibile una diversa utilizzazione economica dell’immobile non principale.

Dalla costante giurisprudenza del Consiglio di Stato l’immobile asservito urbanisticamente non può avere un utilizzo separato ed autonomo rispetto all’immobile principale.

Si ritiene altresì che l’eventuale pertinenzialità urbanistica di un’area fabbricabile debba essere indicata nella dichiarazione IMU presentata dal contribuente.

Diversi Comuni continuano ad assoggettare ad IMU i fabbricati collabenti alla stregua delle aree edificabili. Il Dipartimento delle finanze, con la risoluzione n. 4/DF del 16/11/2023, ha fornito importanti chiarimenti che gli enti locali devono tenere in considerazione per l’applicazione dell’IMU a tali fabbricati.

Innanzi tutto, definiamo che cosa sono i fabbricati collabenti. Trattasi di immobili diroccati, ruderi, o comunque fabbricati notevolmente degradati:
- privi di autonomia funzionale;
- privi di capacità reddituale temporalmente rilevante;
- accatastati come F/2 nel catasto edilizio urbano (ma privi di rendita catastale) ai fini civilistici per l’esatta individuazione del fabbricato al momento del trasferimento del cespite.

La risoluzione citata chiarisce che i fabbricati collabenti:
- non sono soggetti ad IMU come fabbricati perché sono privi di rendita e tale imposta colpisce i fabbricati con attribuzione di rendita;
- non sono soggetti ad IMU come aree edificabili in quanto essi sono e restano fabbricati, e non aree fabbricabili.

La risoluzione citata conferma altresì la sentenza n. 8620/2019 della Corte di cassazione, riguardante l’ICI, ma chiaramente applicabile anche all’IMU, laddove il giudice dispone che “il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”.